Dans le contexte d’une séparation, certains couples prennent la décision de vendre rapidement leur bien immobilier commun, pensant ainsi simplifier la procédure de divorce. Cependant, cette démarche peut entraîner de lourdes conséquences financières. Coralie Daven, ancienne notaire, alerte sur les risques liés à la vente avant la décision judiciaire de divorce, surtout si aucune formalisation légale n’est réalisée.

Les risques de vendre avant le divorce

Beaucoup de couples souhaitent liquider leur patrimoine commun rapidement, notamment en vendant leur résidence principale. Pourtant, tant que le divorce n’a pas été prononcé, le bien reste juridiquement dans la communauté. Vendre trop tôt peut faire entrer le produit de la vente dans l’actif net de la communauté, soumis à un droit de partage de 1,10 %. Cette fiscalité souvent méconnue peut coûter plusieurs milliers d’euros.

Un exemple concret

Supposons un couple possédant une maison estimée à 400 000 euros, avec 200 000 euros de liquidités. En vendant la maison avant le jugement de divorce, l’actif net atteint 600 000 euros. Le droit de partage s’élève alors à environ 6 600 euros. Si, au contraire, ils avaient attendu le divorce, seul l’argent liquide aurait été concerné, avec une facture de 2 200 euros. La différence, près de 4 400 euros, montre l’impact de la précipitation sur la fiscalité.

Une erreur juridique fréquente

Coralie Daven explique que cette erreur est courante. Beaucoup pensent qu’en se mettant d’accord verbalement sur le prix de vente, ils échappent au droit de partage. En réalité, jusqu’au jugement, le produit de la vente reste dans la communauté. Confondre accord moral et cadre légal peut entraîner des litiges et des pertes importantes. Il est donc essentiel de consulter un professionnel avant toute décision patrimoniale en période de séparation.

Vendre après le divorce, une stratégie plus avantageuse

Le bien devient indivis après le jugement

Une fois le divorce prononcé, les anciens époux ne sont plus liés par la communauté. Le bien immobilier devient un bien indivis post-matrimonial. Sa vente ultérieure n’est plus soumise au droit de partage, ce qui permet d’optimiser la fiscalité. Cependant, cette opération doit être bien encadrée pour éviter tout litige.

La convention d’indivision

Coralie Daven recommande vivement de signer une convention d’indivision, rédigée avec un notaire. Ce document détaille les règles de gestion du bien, la répartition des charges, les conditions de vente, et prévoit des modalités en cas de désaccord. Il facilite la gestion du bien et sert de référence en cas de conflit.

Une exonération fiscale à ne pas négliger

Pour la vente d’une résidence principale, une exonération de la plus-value immobilière est possible. Cette exonération reste valable après le divorce, à condition de prouver la séparation, la mise en vente effective, et que l’autre conjoint occupe toujours le logement jusqu’à la vente. Bien documenter ces éléments peut permettre de réaliser une économie fiscale importante.